Dans une quartier populaire de Toulouse, le Régina est un ancien hôtel fastueux des années 50. Depuis 40 ans sa propriétaire, Mme Sicre, loue des chambres à ceux qui ne peuvent répondre aux garanties des agences. Chaque jour elle répare, écoute pour que l'ancien hôtel et ses occupants supportent les épreuves du temps. Mais alors que ses forces commencent à vaciller, au pied de l'hôtel un immense chantier annonce la refonte d'une nouvelle ville.