Au début du XXe siècle, Arthur Kipps, un jeune avoué londonien, arrive dans le nord de l'Angleterre pour s'occuper de la succession d'Alice Drablow, qui habitait seule un manoir isolé sur une presqu'île. Lors de l'inhumation, Arthur aperçoit une vieille femme et tente de lui parler mais elle s'éclipse. Il Ia revoit aux abords du manoir en même temps que se produisent des phénomènes mystérieux.